Kenali Site Plan Sebelum Mengajukan PBG

Dalam dunia konstruksi dan perencanaan wilayah, istilah Site Plan atau Rencana Tapak Rinci bukanlah hal yang asing. Dokumen ini menjadi fondasi penting dalam proses pembangunan, mulai dari rumah tinggal hingga kawasan komersial skala besar. Tanpa adanya rencana tapak rinci yang sah, pengembangan lahan bisa berisiko melanggar aturan tata ruang, merugikan lingkungan sekitar, hingga tak mendapat izin dari pemerintah.

Lantas, apa sih sebenarnya Site Plan itu? Mengapa keberadaannya sangat penting dalam setiap proses pembangunan? Dan bagaimana aturan serta prosedur pengajuannya di Indonesia? Artikel kali ini akan membahasnya secara singkat dan jelas!

**A. Apa Itu Site Plan?**

Site Plan atau dalam bahasa Indonesia disebut Rencana Tapak Rinci adalah gambar perencanaan yang menggambarkan tata letak bangunan, jalan, taman, utilitas, serta elemen penting lainnya dalam suatu bidang lahan. Dokumen ini biasanya akan membantu arsitek, insinyur, dan perencana kota untuk merancang serta mengatur ruang sesuai fungsi dan aturan tata ruang yang berlaku.

Penyajiannya dapat berbentuk gambar dua dimensi (2D) atau visualisasi tiga dimensi (3D) dan mencakup informasi penting seperti batas lahan, akses kendaraan, jalur pejalan kaki, serta jaringan air dan listrik. Selain sebagai bagian dari dokumen konstruksi, Site Plan juga berfungsi sebagai panduan teknis yang mendetail dalam proses pembangunan.

**B. Mengapa Site Plan Itu Penting?**

Site Plan memiliki fungsi utama sebagai dasar perencanaan pembangunan yang tertib dan efisien. Dengan adanya rencana tapak rinci, pengembang dapat memastikan bahwa perencanaan semua elemen pembangunan mulai dari penempatan bangunan hingga sistem drainase yang sudah berjalan dengan baik dan sesuai regulasi. Hal ini membantu mencegah masalah seperti pemborosan ruang, benturan antar fungsi lahan, hingga pelanggaran aturan tata ruang.

Selain itu, Site Plan juga menjadi alat komunikasi yang penting antara berbagai pihak dalam proyek, seperti pemilik lahan, perancang, kontraktor, dan instansi pemerintah. Pembuatan rencana tapak rinci biasanya melibatkan tenaga profesional seperti arsitek, insinyur, atau arsitek lanskap, dan dalam proyek besar bisa melibatkan tim multidisiplin. Karena itu, Site Plan bukan hanya soal gambar teknis, tetapi juga cerminan dari bagaimana ruang akan digunakan oleh manusia dalam jangka panjang.

**C. Aturan yang Mengatur Site Plan di Indonesia**

Di Indonesia, Site Plan merupakan dokumen penting dan wajib dalam proses perizinan pembangunan, khususnya untuk mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau sebelumnya dikenal sebagai Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Site plan ini berisi rencana tata letak bangunan dan seluruh sarana serta prasarana pendukung lainnya dalam satu bidang lahan, yang penyusunannya berdasarkan ketentuan tata ruang yang berlaku di daerah setempat.

Mengacu pada salah satu dasar hukum, yaitu Peraturan Bupati Tangerang Nomor 28 Tahun 2014, setiap orang atau badan hukum yang akan melakukan pembangunan wajib membuat dan mengesahkan Site Plan terlebih dahulu. Pengesahan dilakukan oleh Kepala Dinas Tata Ruang setelah melalui pemeriksaan administratif dan teknis. Tanpa adanya rencana tapak rinci yang sah, proses pengajuan PBG/IMB tidak bisa berjalan.

1. Syarat Pengajuan

Berikut adalah dokumen-dokumen yang harus disiapkan oleh pemohon:

Formulir permohonan bermaterai;
Fotokopi KTP;
Fotokopi akta pendirian perusahaan (jika pemohon adalah badan hukum);
Izin Pemanfaatan Ruang dan/atau Izin Lokasi;
Fotokopi bukti kepemilikan tanah yang sah;
Gambar pra-Site Plan skala minimal 1:2000 (di atas kertas kalkir + softcopy);
Surat pernyataan penyerahan sarana dan utilitas (untuk kawasan perumahan);
Rekomendasi FKUB (untuk tempat ibadah);
Persetujuan tetangga sekitar dengan sepengetahuan lurah/kepala desa;
Bukti penyerahan lahan makam (jika ada);
Rekomendasi lain yang relevan, seperti PLN atau PDAM.

2. Ketentuan Isi

Gambar minimal harus memuat:

Tata letak bangunan beserta prasarana dan sarana pendukung, sesuai komposisi fungsi lahan.
Garis sempadan dan jarak bebas antar gedung sesuai peraturan.
Fasilitas parkir (untuk kawasan non-perumahan).
Ketinggian bangunan (untuk >15 m wajib ada rekomendasi KKOP).
Ruang Terbuka Hijau (RTH) dengan luasan minimal 5% dari total luas prasarana-sarana.
Rencana jaringan jalan dengan lebar sesua Ruang Milik Jalan (Rumija) atau Right Of Way (ROW).
Akses masuk dan keluar kawasan.

3. Prosedur Pengesahan

Setelah berkas lengkap, berikut tahapan pengesahan:

Pertama, pemohon mengajukan permohonan pengesahan Site Plan kepada Kepala Dinas melalui petugas, dengan melampirkan seluruh persyaratan administrasi.
Selanjutnya, tahap pemeriksaan administrasi terhadap kelengkapan berkas. Jika berkas tidak lengkap, pemohon perlu melengkapinya. Jika berkas lengkap secara administratif, maka akan didaftarkan dan diberikan tanda terima.
Kemudian, tahap pemeriksaan teknis dan penelitian oleh Tim Teknis dan melanjutkan ke tahap Peninjauan lapangan (survei) oleh Tim Survei.
Lalu, hasil peninjauan dituangkan ke dalam Berita Acara Peninjauan Lapangan (BAPL).
Jika ada kekurangan atau koreksi gambar, Tim Teknis menyampaikan perbaikan kepada pemohon. Pemohon memperbaiki gambar dan menyerahkannya kembali melalui petugas registrasi.
Namun jika gambar telah sesuai ketentuan, pemohon menandatangani 5 rangkap gambar asli.
Berikutnya, tim Teknis akan membuat draft Keputusan Pengesahan Site Plan.
Selanjutnya, Draft keputusan dan gambar disampaikan ke Kepala Dinas untuk mendapatkan tanda tangan pengesahan.
Terakhir, keputusan Pengesahan Site Plan dan gambar diberi nomor dan diserahkan kepada pemohon.

Rencana tapak rinci yang sudah sah berlaku selama 24 bulan, dan akan gugur secara otomatis jika dalam masa tersebut tidak berlanjut ke proses PBG/IMB.

4. Perubahan atau Revisi

Site plan yang sudah sah masih dapat mengalami perubahan jika terjadi:

Perluasan lahan
Perubahan kavling
Penambahan atau pengurangan bangunan
Perubahan fungsi bangunan

Proses revisi mengikuti prosedur pengajuan baru dengan melampirkan rencana tapak rinci versi sebelumnya.

Catatan Penting!

Prosedur pengajuan dan pengesahan Site Plan dapat berbeda-beda di tiap wilayah. Penjelasan dalam artikel ini mengacu pada Peraturan Bupati Tangerang Nomor 28 Tahun 2014. Untuk daerah lain, silakan merujuk ke regulasi setempat di kota/kabupaten Anda.

Dengan memahami apa itu Site Plan, mengapa penting, dan berbagai aturannya dalam Peraturan Bupati Tangerang Nomor 28 Tahun 2014, maka kita bisa memastikan bahwa setiap pembangunan berlangsung secara tertib, sah, dan berkelanjutan. Selalu pastikan untuk menyesuaikan dengan regulasi yang berlaku di wilayah tempat Anda membangun.

Nah, bila Anda berencana membangun gedung, kawasan perumahan, atau proyek lainnya dan memerlukan jasa pembuatan Site Plan yang profesional, percayakan saja pada ahlinya! Marigo Jaya Perkasa siap membantu Anda menyusun Site Plan yang tepat dan akurat sesuai dengan aturan tata ruang yang berlaku.

Oleh: Aditya Sidhiq Pratama & Glen Stevano Tanihatu

Sumber: